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Marché de l'immobilier en France et à Colombes : bilan et perspectives

Publiée le 21/01/2013

Le marché de l’immobilier ancien

en France et à Colombes…


> Que s’est-il passé en 2012 ?

> Quelles perspectives pour 2013 ?

 

 

Le nombre de ventes est en chute libre, c’est un constat. Les vendeurs font de la résistance mais pour combien de temps ? En 2012, la chute des prix immobiliers n’a pas eu lieu et a provoqué une forte baisse du nombre de transactions en France : facteurs explicatifs. Quelle sera la conjoncture pour l’année 2013 et l’impact sur les transactions immobilières ?


Pourquoi les prix n’ont-ils pas fortement baissé ? La raison tient à trois facteurs principaux :


1)   Le marché immobilier de l’ancien connaît un déficit structurel d’offres que la faible construction de logements neufs ne parvient pas à compenser. Cette pénurie de biens provoque des tensions vives sur le marché qui interdisent tout décrochage soudain des prix, à environnement économique constant. Ce constat global doit être pris avec discernement, tant les disparités sont fortes entre régions et l’équilibre entre offre et demande très différent selon les marchés immobiliers locaux. C’est ainsi que, partout en Province où l’offre de logements est suffisante, on observe une diminution des prix substantielle ; une situation que ne connaissent ni Paris ni les grandes agglomérations où cet équilibre est loin d’être trouvé. Sur l’ensemble de l’Hexagone, le prix moyen au m² a reculé de -1,9% en un an, alors qu’à Colombes, nous constatons une chute de plus de 5% du prix moyen au m².

 

2)   Les taux d’intérêt n’ont pas bondi en 2012. Ils ont même reculé depuis mars pour flirter au 4ème trimestre avec les plus bas niveaux historiques constatés depuis 1945, passant de 3,97% en moyenne en janvier 2012 à 3,31% en novembre 2012.

 

3)   Les vendeurs n’ont pas pris conscience de la nécessité de baisser leurs prétentions financières. Leur réticence à revoir leur prix à la baisse a grippé le marché…et provoqué une sévère contraction des volumes de ventes. Ce retrait a été initiée en novembre 2011 quand l’augmentation des taux d’intérêt a rendu moins solvable et écarté du marché les primo accédants et les ménages les plus modestes.

 

 

En 2012, le réseau CENTURY 21 enregistre une baisse du nombre de transactions de -16,4% France entière. Quels en sont les facteurs explicatifs ?


Quand la conjoncture était porteuse, les prix fixés par les vendeurs de 5 à 10% au-dessus du marché étaient rattrapés par la hausse au fil du temps. Aujourd’hui, dans un marché relativement stable voire baissier, ces écarts ne sont plus compensés.

Seules les ventes « forcées » (par un divorce, un décès ou une mutation) alimentent le marché désormais, les vendeurs étant alors contraints d’ajuster leurs prix aux capacités des acheteurs.

Les vendeurs ne sont plus en mesure de dicter leurs conditions… d’autant que le comportement des acheteurs a changé.

Ce coup de frein dans les transactions immobilières a initié un mouvement de reconstitution des stocks de logements, permettant aux acquéreurs encore solvables de bénéficier d’un choix plus large de biens disponibles. Ils ont alors pris davantage leur temps avant d’acheter : les délais de vente se sont significativement allongés en 2012. Contrairement aux années précédentes où la pénurie de logements les conduisait à se précipiter, les acquéreurs ne sont désormais plus prêts à accepter de payer tout à n’importe quel prix. Ce sont eux qui imposent désormais leur rythme au marché, la frénésie ayant laissé place à la raison ; reste aux vendeurs à intégrer cette nouvelle donne. A ce fossé aujourd’hui existant entre vendeurs et acquéreurs, s’ajoute un environnement politico économique peu incitatif au dynamisme du marché.

La suppression en janvier 2012 du prêt à taux zéro pour les primo accédants a pénalisé les plus modestes d’entre eux ; ainsi, France entière la proportion de primo accédants parmi les acquéreurs a reculé de -7,1%. La réforme de la taxation sur les plus-values immobilières a, quant à elle, échaudé les propriétaires de résidences secondaires et les investisseurs, que la mesure sur l’encadrement des loyers et l’annonce de réquisitions ont fini de décourager… quand ce n’est pas, de façon plus générale, l’instabilité fiscale qui règne sur l’ensemble des dispositifs ayant trait à l’immobilier.

 

Cette absence de pérennité qui pèse sur les bailleurs privés, -logeant aujourd’hui 21,8% des locataires en France-, et qui fait fuir les investisseurs, ne peut, à terme, qu’amplifier la crise de l’offre locative. Il n’est donc pas surprenant de constater que la proportion des acquisitions à titre d’investissements locatifs recule de -5,2% en 2012 tandis que les transactions relatives aux résidences secondaires baissent de -5,4% France entière.

 

 

Et à Colombes ?


Comme dans les Hauts de Seine et sur le marché hexagonal, le prix moyen au m² à Colombes chute en 2012 de plus de 5%, significativement plus sur les maisons que sur les appartements

Ce recul des prix se combine à une baisse du volume de ventes : le nombre de transactions accuse un repli de près de -20% sur douze mois tandis que les délais de vente se sont allongés de 3 semaines pour atteindre 70 jours en moyenne sur l’année. A Colombes, comme ailleurs, les acquéreurs profitent de la baisse des prix pour acheter plus grand : la superficie moyenne augmente aussi bien pour les appartements que pour les maisons, pour se situer désormais autour de 55 m² pour les appartements et 115 m² pour les maisons.

 

 

Quelles sont les perspectives ? Le premier pas… Qui fera le premier pas ? L’année 2013 marquera-t-elle le changement de comportement des vendeurs ?

 

Le marché immobilier français a atteint un plus haut en 2011. Désormais, la hausse des prix est derrière nous. Si les taux d’intérêt demeurent stables, 2013 devrait ne connaître qu’une faible baisse des prix, la pénurie d’offres devant encore s’accentuer avec la faible construction de logements neufs, condamnant les acquéreurs de ce secteur à se reporter sur l’immobilier ancien. Cette faible diminution des prix sera insuffisante pour provoquer un regain d’activité, et la correction des volumes constatée en 2012 se poursuivra cette année.

L’année 2013 devrait donc être particulièrement rude en termes d’activité. Cela ne sera pas sans conséquence pour les recettes fiscales générées par les droits d‘enregistrement qui profitent aux collectivités locales. Seule une baisse des prix substantielle de l’ordre de -5 à -10% permettrait la reprise de l’activité. Si, en revanche, les taux d’intérêt venaient à augmenter brutalement, il se produirait d’abord un véritable blocage des ventes qui entraînerait, dans un second temps, une baisse des prix proportionnelle voire supérieure à la hausse des taux d’intérêt observée.

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