Immobilier À Colombes : Le Marché À Nouveau Bouleversé

Publié le 21/11/2020
Le marché immobilier va-t-il tenir le coup ? Face à cette seconde période de confinement survenant comme une conclusion malheureuse sur une année décidément terrible, la question se pose évidemment, au même titre par ailleurs que pour des pans entiers de notre économie. Eléments de réponse.

Restons avant tout positif. Si le premier confinement avait gelé, heureusement provisoirement, la dynamique du printemps, saison toujours forte pour l’activité immobilière, le mois de novembre est avec décembre une période par nature plus sobre. Pour autant, ce second confinement résonne comme une surenchère compliquée.

 

Un automne aux couleurs de l’incertitude

Si la fin du premier confinement avait vu un retour massif d’acquéreurs bien décidés à poursuivre la réalisation de leurs projets immobiliers, le début de l’automne s’était déjà ouvert sur une certaine prudence. Que ce second confinement a de fortes chances de renforcer. 

En cause, les conséquences de la crise sanitaire, laissant des questions importantes en suspens : crainte de l’augmentation du chômage et de licenciements à venir sur l’année prochaine, conditions de financement et attitude des banques… Autant d’éléments influents sur la confiance des ménages, facteur incontournable de la dynamique immobilière. Pourrait ainsi s’ensuivre des désistements sur les transactions en cours mais aussi le report de projets, l’attentisme devenant un réflexe protecteur.

Vendre ou attendre ?

Valant pour les candidats à l’acquisition, le report de projets pourrait bien aussi concerner les vendeurs, surtout les secundo accédants. Car sauf situations d’urgence telles divorces, successions ou gros problèmes financiers, la tentation pourrait être grande de rester sur ses acquis, au moins pour le moment. S’ensuivrait alors une rétention de l’offre, d’autant que les visites étant interdites, pourquoi se presser ?

Quid des prix ?

Pour les vendeurs résolus ou n’ayant pas d’autre choix que de vendre, un élément rassurant. Confinement ou pas, les dossiers en cours peuvent avancer et les mises en vente ne sont pas empêchées, au contraire du printemps dernier.

Reste la question du prix, et elle est majeure. Si la circonspection est indispensable à toute analyse, certaines observations faites suite au premier confinement semblent, à l’heure actuelle, pertinentes.

Alors que de fortes disparités existaient notamment entre Paris et Province, grandes villes et zones excentrées voire rurales, les suites du premier confinement montrent un rééquilibrage.

Cela vaut notamment pour l’Ile de France versus Paris, dont les prix ont progressé plus vite que ceux de la capitale, en raison d’une augmentation de la demande.

Difficile donc de faire des prédictions hasardeuses, mais il est sûr que la raison devra prévaloir. Aux vendeurs de ne pas être tentés par des exigences excessives avec pour argument une raréfaction éventuelle de l’offre, charge aux acquéreurs de ne pas profiter d’un contexte compliqué pour augurer de négociations à la baisse inacceptables.

Taux d’intérêt et conditions de financement

Condition sine qua non à la réalisation des transactions, nombre de regards se portent évidemment sur les banques.

Les taux d’intérêt restent bas, très bas même, du moins pour les meilleurs profils. Et les banques, comme toujours en fin d’année, sont soucieuses de conquérir de nouveaux clients. Au final, la distribution de crédits ne devrait pas enregistrer de forte baisse sur l’année par rapport à 2019.

Néanmoins, ce n’est pas aujourd’hui que les banques pourront assouplir les règles d’octroi des crédits, nettement endurcies avant la crise sanitaire même, par les préconisations du Haut Conseil de la Sécurité Financière. Limitation de durée des prêts et règle des 33% d’endettement restent donc à l’ordre du jour, de même que l’apport personnel à hauteur de 10%, voire 20% pour certains établissements bancaires. Sans oublier une attention accrue sur la situation de l’emploi des candidats à l’emprunt.

Les plus pénalisés par cette sévérité bancaire sont les primo-accédants mais aussi les investisseurs déjà endettés par un crédit sur leur résidence principale et ayant pour habitude de recourir à l’emprunt sans apport et sur de longues durées pour réaliser leur projet d’investissement locatif. Ces deux cas représentent respectivement 37% et 26% des refus de crédit sur l’année 2020.

Une bonne nouvelle toutefois pour les emprunteurs les plus modestes : le Prêt à Taux Zéro est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.

 

Pour conclure, il va sans dire que ce second confinement malmène un peu plus encore, un marché immobilier déjà perturbé par le premier et reste soumis, comme d’autres secteurs, aux aléas d’une crise sanitaire dont nous savons qu’aujourd’hui qu’elle ne disparaîtra pas le 31 décembre prochain.

Au bilan : d’une part une baisse malgré tout de la production de crédits puisque le second confinement gèle les visites et induit de facto une baisse de la demande de crédit d’ici la fin de l’année et d’autre part, une réduction du nombre total de transactions sur l’année. A fin septembre, la FNAIM (Fédération Nationale des Agents Immobiliers) recensait 960 000 transactions réalisées sur 12 mois. En 2019, elles étaient de 1 100 000 €, un record qui semble aujourd’hui lointain.

C’est d’ores et déjà vers 2021 que le marché immobilier regarde donc désormais. Sans perdre de vue les circonstances imposées par une situation sanitaire toujours loin d’être résolue.

 

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