Acheter un bien occupé, est-ce une bonne opération ?

Profiter à la fois d’une décote sur le prix et de revenus immédiats sans avoir à rechercher de locataire est une perspective intéressante pour se constituer un patrimoine en optimisant sa rentabilité dès le départ. Toutefois, l’acquisition d’un bien occupé nécessite quelques précautions et les conseils d’un professionnel semblent indispensables.

Un locataire déjà en place

Le nouveau propriétaire perçoit immédiatement les loyers dont le montant reste inchangé, ce qui lui permet de connaître d’avance la rentabilité du bien et facilite l’obtention d’un crédit.

C’est un avantage, mais quelques précautions sont indispensables. Le bail en cours ne pourra pas être renégocié, il faut donc l’étudier attentivement et vérifier en particulier qu’il contient bien une clause de révision annuelle du loyer. Les risques locatifs sont également maîtrisés, à condition de bien vérifier que le locataire paye régulièrement son loyer et qu’il n’existe pas de litige en cours.

Par ailleurs, n’oubliez pas que le locataire en place a des droits que vous devrez respecter et que la loi ALUR encadre strictement les modalités de congé donné au locataire pour récupérer le logement.

Une décote sur le prix d’achat

La décote peut atteindre 12 à 15 % en moyenne. Elle laisse espérer une meilleure plus-value, à condition que le bien soit revendu vide. Une décote plus importante peut signifier que le logement sera plus difficile à libérer, par exemple si la location est encore soumise à la loi de 1948 qui assure un maintien dans les lieux avec un bail à durée indéterminée.

Les avantages financiers seront pérennisés par la qualité du bien immobilier, le bon état de l’immeuble et de la copropriété, le montant des charges, les travaux à prévoir dans les parties communes (si vous avez l’intention de reprendre le logement pour l’habiter, vous ne pourrez plus déduire les charges de vos revenus).