Rentabilité de mon investissement... comment la calculer ?

Tout savoir sur la rentabilité de

son investissement locatif

L’investissement locatif pour des revenus complémentaires et capitaliser…oui ! Mais comment calculer la rentabilité de mon investissement ? 

Trois approches pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, à privilégier selon vos propres objectifs. En effet, le niveau de rentabilité d’un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages, comme celui de loger des membres de sa famille ou servir de résidence secondaire, et il permet surtout de se constituer un patrimoine. De plus, le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus value pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien

La rentabilité brute : 

Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Le calcul est le suivant : Taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le prix d’acquisition du bien.  

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

La rentabilité nette de frais et charges :

Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.

Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.

Le calcul est le suivant :

• Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x 12)
• Moins la Taxe foncière
• Moins les Charges non récupérables
• Moins les Frais de gestion
• Divisé par le Prix d’acquisition du bien 

Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :

• La taxe foncière (un mois de loyer environ, soit à peu près 8 % des loyers annuels). Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,
• Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),
• Les travaux d’entretien courants,
• Plus les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés.

La rentabilité nette : 

Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien…) ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.

En effet, des revenus en moins (retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante par exemple).

Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes.

Enfin, il ne faut pas négliger l’évolution du marché immobilier. En effet, un investissement locatif peut trouver sa rentabilité à terme au jour de la revente si sa valeur s’est accrue sensiblement. Cette plus value pourra impacter la rentabilité globale de l’opération. Le calcul sera effectué en comparant l’ensemble des flux financiers entrant et sortant en fonction de la date de chaque flux. Ce calcul permettra de sortir le taux interne de rentabilité de l’opération.